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在安徽省黃山西南麓，有一個名為宏村小山村，它背倚黃山余脈羊棧嶺、雷崗山等，地勢較高，常常云蒸霞蔚，時而如潑墨重彩，時而如淡抹寫意，恰似一幅山水長卷，融自然景觀和人文景觀為一體。被譽為“中國畫里的鄉(xiāng)村”。
???一、人文與自然風光交相輝映
??宏村特有的人文自然資源稟賦，主要包括以下兩個方面：
??1、徽派古民居
??村落建于南宋紹興年間，現(xiàn)保存明清民居140余幢，著名的景點有：南湖春曉、書院誦讀、月沼風荷、牛場水圳、雙溪映碧、亭前古樹、雷崗夕照等。湖光山色與層樓疊院和諧共處，自然景觀與人文內(nèi)涵交相輝映，四周山色與粉墻黛瓦倒映湖中。宏村是國家5A級景區(qū)、中國歷史文化名村、中國最具魅力名鎮(zhèn)，2000年被列入世界文化遺產(chǎn)名錄。
??全村現(xiàn)完好保存明清民居140余幢，這些白墻黛瓦的古民居濃縮了古代徽派建筑的精華。宏村的建筑主要是住宅和私家園林，也有書院和祠堂等公共設施，建筑組群比較完整。各類建筑都注重雕飾，木雕、磚雕和石雕等細膩精美，具有極高的藝術價值。
??2、地理優(yōu)勢與規(guī)劃布局
??宏村處于著名風景區(qū)黃山一小時交通圈范圍，距離黃山風景區(qū)僅30余公里，可分享黃山的客流及基礎設施資源。宏村以其湖光山色與層樓疊院和諧共處，自然景觀與人文內(nèi)涵交相輝映的獨特景觀被評為世界歷史文化遺產(chǎn)。宏村一面枕山，三面環(huán)水，青山、綠水、古民居互相輝映，相得益彰。位于村南的南湖是宏村的主要水系之一，南湖建于明萬歷丁末年(1607年)，占地約百畝。南湖水清如鏡，湖邊的民居和遠處的青山倒映在水中形成獨特的景觀。位于村中央的月沼是宏村另一重要水系，其建于明永樂年間(公元1403年--1424年)比南湖早200年。宏村整體布局采用牛型村落進行規(guī)劃與開發(fā)，蘊含了中國古代“天人合一”的傳統(tǒng)智慧。
????二、旅游與地產(chǎn)相互借力
??1、合作緣起
??在多年開發(fā)未見成效情況下，1997年8月，黟縣縣政府組成招商組，參加了安徽省1997年度北京招商會，與北京中坤科工貿(mào)集團就開發(fā)黟縣旅游達成了初步合作意向。1997年9月，黟縣政府與中坤科工貿(mào)集團簽訂了為期30年總投資2518萬元的租賃經(jīng)營合作協(xié)議書——《黃山市黟縣旅游區(qū)古民居、旅游項目合作協(xié)議書》，并根據(jù)協(xié)議成立了由黟縣旅游局、文物局參與的黃山京黟旅游開發(fā)總公司，負責開發(fā)管理以宏村、南屏、關麓三個古民居村落組成的皖南古民居村落群體。
??中坤集團以現(xiàn)金方式逐步投入黟縣，開發(fā)經(jīng)營關麓、南屏、宏村景點，黟縣民間古祠堂群，租賃經(jīng)營并改造碧陽山莊，接管經(jīng)營黟縣旅行社業(yè)務。黟縣以古民居旅游資源和古祠堂群建設項目土地使用權為投入，形成股份合作經(jīng)營態(tài)勢。同時邀請清華大學、同濟大學的古建筑保護專家實地考察，共同研究制定《宏村保護與發(fā)展規(guī)劃》。1999年，該規(guī)劃通過了國家建設部、文物管理局等有關單位組成的專家評委會審核。此后，中坤集團按照規(guī)劃要求，投入七千萬元對宏村進行修復。
??2、步步為營，相互融合
??(1)旅游開發(fā)先行
??旅游開發(fā)于1998年率先啟動。按照“保護、開發(fā)、利用”的古鎮(zhèn)開發(fā)思路，京黟公司對宏村古村落進行了大量仔細調(diào)查研究，并邀請專家共同參與制定《黟縣宏村保護與發(fā)展規(guī)劃》。1999年，國家建設部、文物管理局等有關單位組成專家評委會對宏村進行實地察看，全面通過了“宏村保護與發(fā)展規(guī)劃”方案。后公司投入400萬元資金用于宏村古建筑的修繕保護以及景區(qū)設施的完善。
??基礎工作完成后，京黟公司開始對外進行廣泛宣傳，開展“發(fā)布會”、“展覽會”等多種形式推廣項目，充分利用現(xiàn)代傳媒體，印制精美的宣傳品，提升宏村古村落的知名度。1999年景區(qū)參評世界文化遺產(chǎn)，聯(lián)合國教科文組織派國際古遺址理事會專家對宏村進行了實地考察，由于保護措施得力，專家稱，像宏村這樣美麗的鄉(xiāng)村水街景觀可以說是舉世無雙。
??(2)地產(chǎn)開發(fā)---奇墅湖度假村
??2002年為加強宏村等三大景區(qū)的旅游競爭力，北京中坤投資集團與黟縣人民政府進行第二次合作，以宏村景區(qū)的收入為主要資金，修建黃山宏村奇墅湖國際旅游度假村。度假村位于黟縣縣城東北，坐落在距世界文化遺產(chǎn)地宏村僅3公里的奇墅湖畔，占地400余畝，投資2億元人民幣，規(guī)劃建為集休閑、接待設施、五星級賓館、垂釣中心、運動中心以及產(chǎn)權式經(jīng)營的徽派別墅為一體的具有當今國際一流水準的大型會議、度假、休閑、娛樂中心。
??黃山宏村奇墅湖國際旅游度假村的建設旨在改變宏村服務設施與世界文化遺產(chǎn)地不相適宜的局面，而其2008年5月正式開業(yè)確實增強了黟縣乃至黃山旅游的綜合競爭力，真正實現(xiàn)了黃山市規(guī)劃中的“游黃山仙境，觀皖南古村，住桃源人家”這一大旅游的戰(zhàn)略布局。
??(3)旅游擴張---南屏、關麓
??在宏村景區(qū)具備一定規(guī)模后，中坤集團開始對南屏、關麓進行開發(fā)。宏村項目豐沛的現(xiàn)金流以及成熟的運營經(jīng)驗，加之南屏、關麓的自然、人文景觀資源豐富，使得當?shù)芈糜伍_發(fā)得以順利進行。2005年，南屏、關麓景區(qū)正式開放，攜手宏村成為中坤黃山古鎮(zhèn)旅游的三大品牌。
??(4)文化開發(fā)——《宏村?阿菊》
??2004年，中坤集團規(guī)劃投資打造黃山奇墅湖國際旅游度假村，包括建設了五星級標準的奇墅仙境中坤國際大酒店、出資重建了唐代名剎——梓路寺，打造了一百多棟徽派度假會所等。
??2009年，中坤集團又投資2.3個億在度假村內(nèi)打造了一個大型的室外實景文化劇——《宏村?阿菊》，豐富了宏村的夜游產(chǎn)品。據(jù)透露，《宏村?阿菊》由中坤集團董事長黃怒波先生擔任總策劃和總制作人，采用國際化的一流創(chuàng)作團隊，聘請意大利的著名導演，結(jié)合現(xiàn)代化的高科技技術，以徽州女人為元素，將徽州文化系統(tǒng)展現(xiàn)出來。演出中融合了高臺跳水、超大水幕、高空威亞、跑酷、裸眼3D燈光秀、水上摩托艇等高科技表演元素，是一場視覺和聽覺的饕餮盛宴。演出已于2012年7月31日隆重首演。
????三、如何賺錢與錢怎么分
??1、如何賺錢
??宏村項目已成為中坤集團開發(fā)旅游地產(chǎn)的樣板，形成了一套成熟的開發(fā)經(jīng)驗與盈利模式，無論是其京郊項目、南疆項目還是冰島項目，都采用和沿用了這種模式。黃怒波將其稱之為“組團模式”，這種模式可以容忍項目地處偏遠，但對環(huán)境與自然風光要求較高。并且還需具備四方面要素，即：度假酒店、度假別墅、度假內(nèi)容(比如禪修、徒步、騎馬等)、文化(如大型演出活動)等。
??按照中坤集團的經(jīng)營思路，度假酒店用于出售，度假別墅做分時度假，門票收入、度假內(nèi)容相關收入、文化演出收入、地產(chǎn)增值收入等也構(gòu)成了中坤宏村項目收益的較大份額。中坤逐步實現(xiàn)了其在黃山由旅游開發(fā)到復合地產(chǎn)運營的轉(zhuǎn)型。
??2、錢怎么分
??利益分配是宏村項目開發(fā)參與各方長期以來關注的焦點，也是核心矛盾所在。由于黟縣政府占用宏村的古民居旅游資源和古祠堂群建設項目土地使用權，自1998年中坤介入開始，村民、政府與企業(yè)之間的產(chǎn)權與收益的矛盾一直存在。門票收入是利益博弈的焦點所在。
??2001年，由于一直承受游客劇增后帶來的各種負面影響，而旅游收入并沒有隨之大幅提高，關于宏村旅游資源產(chǎn)權歸屬的爭論導致宏村村民與政府矛盾加深和激化。當年，宏村村民聯(lián)名將黟縣縣政府作為被告，北京中坤集團和黃山京黟旅游總公司作為第三人告上法庭，但法院未予受理。后經(jīng)多方協(xié)調(diào)，自2002年起，宏村旅游門票分配作了調(diào)整，并沿用至今。全部門票收益中，中坤京黟公司占67%，地方占33%，其中向縣政府上交20%，作為文物保護基金(用于整個黟縣的古民居保護)，鎮(zhèn)政府占5%，村民占8%(含村截留部分)。
??此外，當?shù)卮迕裼?00余戶在從事與旅游相關的生意，約占整個村總?cè)藬?shù)的83%，村民收入67%來自于旅游業(yè)。目前，宏村共有村民私人開辦旅館、飯店30多家，本村和鄰村客棧床位12000多個，各類攤點、商店300多個，景區(qū)內(nèi)外的商鋪共為當?shù)靥峁┝?0000余個就業(yè)機會。
??四、帶給我們的啟示
??1、戰(zhàn)略方面：因為操作住宅項目的習慣，我們的思考落腳點經(jīng)常會落在“運營活動”層面，例如功能分區(qū)、物業(yè)組合、資源再造、價格實現(xiàn)等，確保局部利潤最大化等，但忽視了定位的獨特性、第一性。形成可持續(xù)競爭優(yōu)勢的一個原則是根據(jù)戰(zhàn)略定制運營活動。
??2、在開發(fā)區(qū)域選擇方面，如果當?shù)匾延谐墒斓?，聲名遠播的標志性旅游項目，而擬建項目在先天條件上又弱于原有項目，限于旅游地產(chǎn)項目的獨特性、第一性，則擬建項目很難具有可持續(xù)性。原生態(tài)的，開發(fā)強度較低，但具有一定自然人文資源稟賦的地區(qū)是進行旅游地產(chǎn)開發(fā)的首選地。
??3、產(chǎn)品方面：與住宅地產(chǎn)產(chǎn)品不同，旅游地產(chǎn)很難通過產(chǎn)品本身品質(zhì)提升實現(xiàn)成功占位，因此必須重新建立項目價值體系。唯一性、故事性是旅游地產(chǎn)項目能否持續(xù)發(fā)展的關鍵點，所以旅游項目要具備一些“故事性元素”，“故事”的精彩程度比產(chǎn)品品質(zhì)更重要。故事的設計一方面要以傳承的態(tài)度重構(gòu)當?shù)氐娜宋?、景觀，而不是完全的再造；另一方面在前一原則下創(chuàng)造新的品類，在這一品類中建立第一性、唯一性。
??4、因地制宜處理好各方利益分配關系對于旅游地產(chǎn)項目至關重要。
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