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旅游專業(yè)視角與旅游專業(yè)技術(shù)
旅游與房地產(chǎn)，是完全不同的兩個行業(yè)，但相互交叉，形成了許多邊沿性結(jié)構(gòu)，而理念的滲透，更產(chǎn)生了全新的綜合。
旅游房地產(chǎn)是一個新的領(lǐng)域，包括產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假項目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall等等模式。其中，以別墅開發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注；產(chǎn)權(quán)酒店即將迎來大規(guī)模推廣的時期，而與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall等，正在各地閃亮。
旅游地產(chǎn)的提升，是旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)及旅游城市開發(fā)，將旅游的區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合的嘗試，已經(jīng)出現(xiàn)。
用旅游的視角看地產(chǎn)，不僅僅可以分析產(chǎn)業(yè)的交叉和新型綜合產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，還可以把旅游業(yè)已經(jīng)熟練運用的技術(shù)，借用于房地產(chǎn)開發(fā)，從而大大提升房地產(chǎn)的附加價值，獲得人居環(huán)境的完善。其中，景觀配置、游憩安排、六要素綜合平衡、獨特性吸引力打造、文化與資源挖掘等等，都可以成為房地產(chǎn)業(yè)借鑒的技術(shù)。
本文提供了一種視角，對房地產(chǎn)開發(fā)商提升其房地產(chǎn)運營能力，及房地產(chǎn)商進入旅游產(chǎn)業(yè)，都具有一定啟示。
一、旅游專業(yè)視角與旅游專業(yè)技術(shù)
旅游是以出游為前提的人類閑暇生活方式，旅游業(yè)已經(jīng)形成了一種綜合性產(chǎn)業(yè)。
旅游產(chǎn)業(yè)以資源、交通、市場為三大基礎(chǔ)，吃、住、行、游、娛、購、體、療、學(xué)、交為十大要素，形成了游憩、接待、營銷、交通、商業(yè)、生產(chǎn)、建設(shè)、咨詢八大業(yè)態(tài)。
旅游開發(fā)成功的標(biāo)志，是核心吸引力的形成。
對于今天的旅游市場而言，僅有奇觀、美景、自然生態(tài)、文物、民俗等資源基礎(chǔ)，已經(jīng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能吸引游客了，身心愉悅的體驗過程，才是吸引力的關(guān)鍵。
我們將旅游過程中游客的體驗過程，稱為"游憩方式"。用最通俗的話講，就是"游玩的方法"。用學(xué)術(shù)語言表達，游憩方式是人類閑暇時段的生活方式。
游憩方式設(shè)計，是旅游產(chǎn)品設(shè)計中的技術(shù)設(shè)計。
旅游產(chǎn)品能否開發(fā)成功，首先取決于游憩方式設(shè)計是否形成了獨特性吸引力（或獨特性賣點）。
從商業(yè)模式的角度看，旅游業(yè)的利潤形成，在于最大程度的增加游客量、延長游客滯留時間、提高游客消費水平。
旅游業(yè)的獨特視角，可以落實為四項專業(yè)技術(shù)：景觀評價與設(shè)計技術(shù)、游憩方式設(shè)計技術(shù)、情境設(shè)計技術(shù)、體驗設(shè)計技術(shù)。
房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)與分級
二、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)與分級
旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，是對土地及其上的景觀文化資源的開發(fā)利用，歸根結(jié)底，還是土地開發(fā)的一個分支。旅游對環(huán)境要素的利用方式，旅游對人類與自然的關(guān)聯(lián)互動的研究，對于分析地產(chǎn)要素及人居環(huán)境都有獨特的幫助作用。
１、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)要素分析
我們將房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)要素，概括為土地取得、規(guī)劃設(shè)計、房屋建筑、環(huán)境建設(shè)四方面。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的業(yè)態(tài)，也因此形成了從地產(chǎn)到房產(chǎn)的多級結(jié)構(gòu)。
地產(chǎn)是土地開發(fā)利用的產(chǎn)業(yè)，是營造人類活動空間及其環(huán)境的產(chǎn)業(yè)。在空間與環(huán)境中，公共空間與私人空間，公共環(huán)境與私人環(huán)境既相互隔離又相互滲透，可以大致分為五類：交通空間及其環(huán)境、公共開放空間及其環(huán)境、公共商業(yè)空間及其環(huán)境、非公共商業(yè)空間及其環(huán)境、私人空間及其環(huán)境。
在廣義地產(chǎn)的理念下，一切土地利用的方式，都可以納入地產(chǎn)經(jīng)營中來。因此，城市建設(shè)、小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游開發(fā)、各類（工業(yè)、高技術(shù)、教育等）園區(qū)開發(fā)、甚至交通及農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等，都與土地開發(fā)結(jié)合在一起。在地產(chǎn)運作中，功能定位、項目策劃及布局規(guī)劃對土地開發(fā)具有特別重要的意義。
一般意義的房產(chǎn)，概念相對狹隘，其開發(fā)的產(chǎn)品，是依托大眾市場交易的建筑物，主要指住宅、商業(yè)、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房四類大宗產(chǎn)品。
更高級次的房產(chǎn)開發(fā)商，則進行非標(biāo)準(zhǔn)化的專業(yè)性建筑開發(fā)，包括城市標(biāo)志性建筑、特殊功能建筑、非標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)、工業(yè)、教育、體育等等建筑產(chǎn)品的開發(fā)。
環(huán)境開發(fā)是房地產(chǎn)商必須面對的重要課題，而且在城市發(fā)展和產(chǎn)品市場賣點中越來越重要。景觀、休閑、文化及其它特殊功能，在公共空間的營造中，獨立性已經(jīng)顯現(xiàn)出來。環(huán)境開發(fā)正在成為房地產(chǎn)中一個子產(chǎn)業(yè)，具備極大的發(fā)展空間，包括生態(tài)綠地、休憩節(jié)點、城市公園、城市廣場、步行街區(qū)、濱水街堤等等。只是由于其公共產(chǎn)品的特征，產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式與一般房產(chǎn)不同。
２、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分級
由此，我們可以把從地產(chǎn)商到房產(chǎn)商的層次分為四級：
一級運營商：區(qū)域開發(fā)商——結(jié)合了全部土地功能要素，包含大眾產(chǎn)品與非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，進行的成片土地綜合整體開發(fā)，以復(fù)合功能的成片土地為對象，把附著了功能與項目的分塊土地作為產(chǎn)品進行經(jīng)營，同時全部或部分開發(fā)其中的項目，其中，國家的各級政府及其土地儲備中心、流行的"城市經(jīng)營商"、小城鎮(zhèn)開發(fā)商、大型綜合園區(qū)開發(fā)商、超大型社區(qū)開發(fā)商等已經(jīng)成型；招商局的蛇口、熊谷組的洋浦、華僑城、祈福新村、陸家嘴、天津泰達、望京等屬于這類，該類開發(fā)與政府職能有深度的聯(lián)系。
二級運營商：項目包裝公司——以小塊土地獨立項目及土地片區(qū)分拆項目為產(chǎn)品，進行非獨立片區(qū)招商開發(fā)和項目炒作。這類企業(yè)較多，有的項目進行部分環(huán)境建設(shè)，有的開發(fā)一期或樣板，有的僅僅進行規(guī)劃調(diào)整和產(chǎn)品調(diào)整，甚至以時間換增值，該類企業(yè)往往與官員尋租有關(guān)，但正在形成一些高智慧型企業(yè)。
三級運營商：非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品開發(fā)商——以特殊功能產(chǎn)品、公共空間與環(huán)境、自營性產(chǎn)品等非大眾市場為基礎(chǔ)的建筑產(chǎn)品開發(fā)商，包括火車站、機場、中國大劇院、奧體中心等類公共產(chǎn)品委托開發(fā)，Mall、步行街、新天地、外灘等類游憩型商業(yè)中心或城市游憩中心開發(fā)，城市廣場、城市公園、休憩園區(qū)、城市公共景觀休閑系統(tǒng)等公共空間與公共環(huán)境開發(fā)。
四級運營商：標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品開發(fā)商（房屋工廠）——以大眾市場交易的建筑物，主要指住宅、商業(yè)、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房四類大宗產(chǎn)品的生產(chǎn)銷售為核心，為房地產(chǎn)業(yè)的"簡單加工型"企業(yè)。目前絕大多數(shù)為該類，包括部分大盤運作企業(yè)、可異地復(fù)制型品牌企業(yè)。
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