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 農(nóng)村土地制度改革的最新趨勢

中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習(xí)近平對做好“三農(nóng)”工作作出重要指示。習(xí)近平強調(diào)，2019年是決勝全面建成小康社會第一個百年奮斗目標(biāo)的關(guān)鍵之年，做好“三農(nóng)”工作對有效應(yīng)對各種風(fēng)險挑戰(zhàn)、確保經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展和社會大局穩(wěn)定具有重大意義。堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展，牢牢把握穩(wěn)中求進總基調(diào)，落實高質(zhì)量發(fā)展要求，深入實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，對標(biāo)全面建成小康社會必須完成的硬任務(wù)。要深化農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，抓好農(nóng)村人居環(huán)境整治工作，推進新一輪農(nóng)村改革，加快補齊農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)短板，扎實做好鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)和社會治理各項工作。

中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強作出批示。李克強指出，做好明年“三農(nóng)”工作，對穩(wěn)定經(jīng)濟社會發(fā)展大局至關(guān)重要。要堅持以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，落實中央經(jīng)濟工作會議精神，深入實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，全面深化農(nóng)村改革，切實落實強農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)各項政策，著力改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，保護和調(diào)動億萬農(nóng)民的積極性創(chuàng)造性，扎實推進農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化。要深化農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，夯實糧食生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，突出優(yōu)質(zhì)、特色、綠色等調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動農(nóng)村各產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。要加快培育農(nóng)村發(fā)展新動能，支持各類人才返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，拓展農(nóng)村就業(yè)空間和農(nóng)民增收渠道。鞏固發(fā)展“三農(nóng)”持續(xù)向好形勢，為經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展提供有力支撐。

中央農(nóng)村工作會議強調(diào)，要深入推進“大棚房”問題清理整治。要大力發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)，促進農(nóng)民就地就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)。要全面深化農(nóng)村改革，進一步深化農(nóng)村土地制度改革，創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式，完善農(nóng)業(yè)支持保護制度。要強化鄉(xiāng)村規(guī)劃引領(lǐng)，實施村莊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，加快補齊農(nóng)村人居環(huán)境和公共服務(wù)短板。

鄉(xiāng)村振興，是康養(yǎng)小鎮(zhèn)和田園綜合體的發(fā)展機遇

中央農(nóng)辦主任、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長韓長賦談中國農(nóng)村土地制度改革，指出：實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，迫切要求進一步強化土地制度供給。黨的十九大作出實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重大決策部署，要求建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系，加快推進農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化。土地是農(nóng)村最大的財富，土地制度改革與農(nóng)民生產(chǎn)生活、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村治理等緊密相連，是推進鄉(xiāng)村振興的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在土地制度改革過程中：一方面，要加快盤活農(nóng)村土地資源要素，無論是加強農(nóng)村人居環(huán)境整治、建設(shè)美麗家園、改善農(nóng)民生活條件，還是發(fā)展鄉(xiāng)土產(chǎn)業(yè)、庭院經(jīng)濟、搞休閑農(nóng)業(yè)、民宿和鄉(xiāng)村旅游，都需要通過推進承包地和宅基地“三權(quán)分置”等土地制度改革，激活土地要素活力。同時又要守住底線，不能搞“大棚房”，不能變相搞耕地非農(nóng)化。另一方面，要推進城鄉(xiāng)土地要素平等交換，在土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等改革過程中，要保障農(nóng)民公平分享土地增值收益;要改革完善土地出讓收入使用制度，調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍，改變長期以來農(nóng)村土地出讓收益“取之于農(nóng)、用之于城”的狀況，提高農(nóng)業(yè)農(nóng)村投入比例，更多地用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展。

韓長賦強調(diào)：加強耕地利用監(jiān)管，嚴(yán)禁借土地流轉(zhuǎn)之名搞非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)禁工商資本和城里人下鄉(xiāng)違規(guī)占用耕地建設(shè)或變相建設(shè)“大棚房”，搞商業(yè)性開發(fā)經(jīng)營住房。嚴(yán)格土地用途管制，禁止改變農(nóng)村土地用途、損毀破壞耕地、下鄉(xiāng)圈地套取補貼等違法違規(guī)行為。

新農(nóng)村土地承包法的關(guān)注重點

我們再來看看，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議決定對《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》作出的修改，我們綜合分析，結(jié)合康養(yǎng)小鎮(zhèn)和康養(yǎng)田園綜合體，總結(jié)以下幾個值得關(guān)注的重點：

一、“三權(quán)分置”，立法加強對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的保護

修改后的農(nóng)村土地承包法規(guī)定：“承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營權(quán)，可以自己經(jīng)營，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營權(quán)，由他人經(jīng)營?！? ，同時規(guī)定：“國家保護承包方依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，保護土地經(jīng)營權(quán)人的合法權(quán)益，任何組織和個人不得侵犯?！?span id="xxxxxxx5x" class="apple-converted-space"> 

作為康養(yǎng)小鎮(zhèn)和康養(yǎng)田園綜合體使用農(nóng)村土地，穩(wěn)定、受法律保障的土地經(jīng)營權(quán)，國家立法保護土地經(jīng)營權(quán)人的合法權(quán)益，任何組織和個人不得侵犯。

承包方享有下列權(quán)利：（一）依法享有承包地使用、收益的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品；（二）依法互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)；（三）依法流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)；（四）承包地被依法征收、征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利?！?span id="xxxxxxx5x" class="apple-converted-space"> 

關(guān)于農(nóng)村土地承包的年限，最新的規(guī)定為：耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。

二、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、林業(yè)和草原局負(fù)責(zé)全國農(nóng)村土地承包經(jīng)營指導(dǎo)

農(nóng)村土地承包法規(guī)定：“國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林業(yè)和草原主管部門分別依照國務(wù)院規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)全國農(nóng)村土地承包經(jīng)營及承包經(jīng)營合同管理的指導(dǎo)?！翱h級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林業(yè)和草原等主管部門分別依照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包經(jīng)營及承包經(jīng)營合同管理?！班l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包經(jīng)營及承包經(jīng)營合同管理?！?span id="xxxxxxx5x" class="apple-converted-space"> 

三、關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的登記和流轉(zhuǎn)

國家對耕地、林地和草地等實行統(tǒng)一登記，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。

土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人可以向登記機構(gòu)申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

承包方可以自主決定依法采取出租（轉(zhuǎn)包）、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，并向發(fā)包方備案。

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（一）依法、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，不得破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境；（三）流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限；（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力或者資質(zhì)；（五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

對土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，受讓方只須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力或者資質(zhì)即可。

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價款，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

對于土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，要求簽訂書面流轉(zhuǎn)合同，農(nóng)村土地承包法對流轉(zhuǎn)合同進行了規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款：（一）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；（二）流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級；（三）流轉(zhuǎn)期限和起止日期；（四）流轉(zhuǎn)土地的用途；（五）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；（六）流轉(zhuǎn)價款及支付方式；（七）土地被依法征收、征用、占用時有關(guān)補償費的歸屬；（八）違約責(zé)任。同時規(guī)定，承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同?！?span>

關(guān)于土地經(jīng)營權(quán)的登記，農(nóng)村土地承包法規(guī)定：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，當(dāng)事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

四、關(guān)于農(nóng)村“四荒地”的規(guī)定

荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實行承包經(jīng)營，也可以將土地經(jīng)營權(quán)折股分給本集體經(jīng)濟組織成員后，再實行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營。也就是說，對于四荒地，可以通過招標(biāo)、拍賣來實行承包經(jīng)營，也可以公開協(xié)商來實行承包經(jīng)營。可以由集體也可以分給集體成員后來實行承包經(jīng)營。還有一種方式就是股份合作經(jīng)營，即將土地經(jīng)營權(quán)作為股份來參與經(jīng)營。

五、農(nóng)村土地承包經(jīng)營的紅線

（一）農(nóng)村土地承包法多處都有強調(diào)：未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包土用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。即農(nóng)村土地，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)是被禁止的。當(dāng)然集體建設(shè)用地按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）禁止“大棚房”，之前有一些地方打政策擦邊球，使用農(nóng)村土地建設(shè)大棚房，用于出租。這是明確禁止的，所有與居住相關(guān)的，特別是偏向住宅開發(fā)的土地使用，國家都有嚴(yán)格規(guī)定，這點不能抱有僥幸的心理。

（三）這幾種情形將失去土地經(jīng)營權(quán)：1、擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途；2、棄耕拋荒連續(xù)兩年以上；3、給土地造成嚴(yán)重?fù)p害或者嚴(yán)重破壞土地生態(tài)環(huán)境；4、其他嚴(yán)重違約行為。除此之外，土地經(jīng)營權(quán)得到法律強有力的保障。

土地政策是康養(yǎng)小鎮(zhèn)和田園綜合體建設(shè)開發(fā)的重要基礎(chǔ)，目前，對農(nóng)村土地承包，國家對農(nóng)村土地承包法進行了大幅度的修改，更有利于農(nóng)村土地的高效利用。但這僅農(nóng)村土地使用的一部分，還需要詳細(xì)研究農(nóng)村集體建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地的政策，才能夠?qū)叼B(yǎng)小鎮(zhèn)和康養(yǎng)田園綜合體建設(shè)，有完整的土地使用依據(jù)。