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在安徽省黃山西南麓，有一個名為宏村小山村，它背倚黃山余脈羊棧嶺、雷崗山等，地勢較高，常常云蒸霞蔚，時而如潑墨重彩，時而如淡抹寫意，恰似一幅山水長卷，融自然景觀和人文景觀為一體。被譽為“中國畫里的鄉(xiāng)村”。
???一、人文與自然風(fēng)光交相輝映
??宏村特有的人文自然資源稟賦，主要包括以下兩個方面：
??1、徽派古民居
??村落建于南宋紹興年間，現(xiàn)保存明清民居140余幢，著名的景點有：南湖春曉、書院誦讀、月沼風(fēng)荷、牛場水圳、雙溪映碧、亭前古樹、雷崗夕照等。湖光山色與層樓疊院和諧共處，自然景觀與人文內(nèi)涵交相輝映，四周山色與粉墻黛瓦倒映湖中。宏村是國家5A級景區(qū)、中國歷史文化名村、中國最具魅力名鎮(zhèn)，2000年被列入世界文化遺產(chǎn)名錄。
??全村現(xiàn)完好保存明清民居140余幢，這些白墻黛瓦的古民居濃縮了古代徽派建筑的精華。宏村的建筑主要是住宅和私家園林，也有書院和祠堂等公共設(shè)施，建筑組群比較完整。各類建筑都注重雕飾，木雕、磚雕和石雕等細膩精美，具有極高的藝術(shù)價值。
??2、地理優(yōu)勢與規(guī)劃布局
??宏村處于著名風(fēng)景區(qū)黃山一小時交通圈范圍，距離黃山風(fēng)景區(qū)僅30余公里，可分享黃山的客流及基礎(chǔ)設(shè)施資源。宏村以其湖光山色與層樓疊院和諧共處，自然景觀與人文內(nèi)涵交相輝映的獨特景觀被評為世界歷史文化遺產(chǎn)。宏村一面枕山，三面環(huán)水，青山、綠水、古民居互相輝映，相得益彰。位于村南的南湖是宏村的主要水系之一，南湖建于明萬歷丁末年(1607年)，占地約百畝。南湖水清如鏡，湖邊的民居和遠處的青山倒映在水中形成獨特的景觀。位于村中央的月沼是宏村另一重要水系，其建于明永樂年間(公元1403年--1424年)比南湖早200年。宏村整體布局采用牛型村落進行規(guī)劃與開發(fā)，蘊含了中國古代“天人合一”的傳統(tǒng)智慧。
????二、旅游與地產(chǎn)相互借力
??1、合作緣起 
??在多年開發(fā)未見成效情況下，1997年8月，黟縣縣政府組成招商組，參加了安徽省1997年度北京招商會，與北京中坤科工貿(mào)集團就開發(fā)黟縣旅游達成了初步合作意向。1997年9月，黟縣政府與中坤科工貿(mào)集團簽訂了為期30年總投資2518萬元的租賃經(jīng)營合作協(xié)議書——《黃山市黟縣旅游區(qū)古民居、旅游項目合作協(xié)議書》，并根據(jù)協(xié)議成立了由黟縣旅游局、文物局參與的黃山京黟旅游開發(fā)總公司，負責(zé)開發(fā)管理以宏村、南屏、關(guān)麓三個古民居村落組成的皖南古民居村落群體。
??中坤集團以現(xiàn)金方式逐步投入黟縣，開發(fā)經(jīng)營關(guān)麓、南屏、宏村景點，黟縣民間古祠堂群，租賃經(jīng)營并改造碧陽山莊，接管經(jīng)營黟縣旅行社業(yè)務(wù)。黟縣以古民居旅游資源和古祠堂群建設(shè)項目土地使用權(quán)為投入，形成股份合作經(jīng)營態(tài)勢。同時邀請清華大學(xué)、同濟大學(xué)的古建筑保護專家實地考察，共同研究制定《宏村保護與發(fā)展規(guī)劃》。1999年，該規(guī)劃通過了國家建設(shè)部、文物管理局等有關(guān)單位組成的專家評委會審核。此后，中坤集團按照規(guī)劃要求，投入七千萬元對宏村進行修復(fù)。
??2、步步為營，相互融合
??(1)旅游開發(fā)先行
??旅游開發(fā)于1998年率先啟動。按照“保護、開發(fā)、利用”的古鎮(zhèn)開發(fā)思路，京黟公司對宏村古村落進行了大量仔細調(diào)查研究，并邀請專家共同參與制定《黟縣宏村保護與發(fā)展規(guī)劃》。1999年，國家建設(shè)部、文物管理局等有關(guān)單位組成專家評委會對宏村進行實地察看，全面通過了“宏村保護與發(fā)展規(guī)劃”方案。后公司投入400萬元資金用于宏村古建筑的修繕保護以及景區(qū)設(shè)施的完善。
??基礎(chǔ)工作完成后，京黟公司開始對外進行廣泛宣傳，開展“發(fā)布會”、“展覽會”等多種形式推廣項目，充分利用現(xiàn)代傳媒體，印制精美的宣傳品，提升宏村古村落的知名度。1999年景區(qū)參評世界文化遺產(chǎn)，聯(lián)合國教科文組織派國際古遺址理事會專家對宏村進行了實地考察，由于保護措施得力，專家稱，像宏村這樣美麗的鄉(xiāng)村水街景觀可以說是舉世無雙。
??(2)地產(chǎn)開發(fā)---奇墅湖度假村
??2002年為加強宏村等三大景區(qū)的旅游競爭力，北京中坤投資集團與黟縣人民政府進行第二次合作，以宏村景區(qū)的收入為主要資金，修建黃山宏村奇墅湖國際旅游度假村。度假村位于黟縣縣城東北，坐落在距世界文化遺產(chǎn)地宏村僅3公里的奇墅湖畔，占地400余畝，投資2億元人民幣，規(guī)劃建為集休閑、接待設(shè)施、五星級賓館、垂釣中心、運動中心以及產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的徽派別墅為一體的具有當(dāng)今國際一流水準(zhǔn)的大型會議、度假、休閑、娛樂中心。
??黃山宏村奇墅湖國際旅游度假村的建設(shè)旨在改變宏村服務(wù)設(shè)施與世界文化遺產(chǎn)地不相適宜的局面，而其2008年5月正式開業(yè)確實增強了黟縣乃至黃山旅游的綜合競爭力，真正實現(xiàn)了黃山市規(guī)劃中的“游黃山仙境，觀皖南古村，住桃源人家”這一大旅游的戰(zhàn)略布局。
??(3)旅游擴張---南屏、關(guān)麓
??在宏村景區(qū)具備一定規(guī)模后，中坤集團開始對南屏、關(guān)麓進行開發(fā)。宏村項目豐沛的現(xiàn)金流以及成熟的運營經(jīng)驗，加之南屏、關(guān)麓的自然、人文景觀資源豐富，使得當(dāng)?shù)芈糜伍_發(fā)得以順利進行。2005年，南屏、關(guān)麓景區(qū)正式開放，攜手宏村成為中坤黃山古鎮(zhèn)旅游的三大品牌。
??(4)文化開發(fā)——《宏村?阿菊》
??2004年，中坤集團規(guī)劃投資打造黃山奇墅湖國際旅游度假村，包括建設(shè)了五星級標(biāo)準(zhǔn)的奇墅仙境中坤國際大酒店、出資重建了唐代名剎——梓路寺，打造了一百多棟徽派度假會所等。
??2009年，中坤集團又投資2.3個億在度假村內(nèi)打造了一個大型的室外實景文化劇——《宏村?阿菊》，豐富了宏村的夜游產(chǎn)品。據(jù)透露，《宏村?阿菊》由中坤集團董事長黃怒波先生擔(dān)任總策劃和總制作人，采用國際化的一流創(chuàng)作團隊，聘請意大利的著名導(dǎo)演，結(jié)合現(xiàn)代化的高科技技術(shù)，以徽州女人為元素，將徽州文化系統(tǒng)展現(xiàn)出來。演出中融合了高臺跳水、超大水幕、高空威亞、跑酷、裸眼3D燈光秀、水上摩托艇等高科技表演元素，是一場視覺和聽覺的饕餮盛宴。演出已于2012年7月31日隆重首演。
????三、如何賺錢與錢怎么分
??1、如何賺錢
??宏村項目已成為中坤集團開發(fā)旅游地產(chǎn)的樣板，形成了一套成熟的開發(fā)經(jīng)驗與盈利模式，無論是其京郊項目、南疆項目還是冰島項目，都采用和沿用了這種模式。黃怒波將其稱之為“組團模式”，這種模式可以容忍項目地處偏遠，但對環(huán)境與自然風(fēng)光要求較高。并且還需具備四方面要素，即：度假酒店、度假別墅、度假內(nèi)容(比如禪修、徒步、騎馬等)、文化(如大型演出活動)等。
??按照中坤集團的經(jīng)營思路，度假酒店用于出售，度假別墅做分時度假，門票收入、度假內(nèi)容相關(guān)收入、文化演出收入、地產(chǎn)增值收入等也構(gòu)成了中坤宏村項目收益的較大份額。中坤逐步實現(xiàn)了其在黃山由旅游開發(fā)到復(fù)合地產(chǎn)運營的轉(zhuǎn)型。
??2、錢怎么分
??利益分配是宏村項目開發(fā)參與各方長期以來關(guān)注的焦點，也是核心矛盾所在。由于黟縣政府占用宏村的古民居旅游資源和古祠堂群建設(shè)項目土地使用權(quán)，自1998年中坤介入開始，村民、政府與企業(yè)之間的產(chǎn)權(quán)與收益的矛盾一直存在。門票收入是利益博弈的焦點所在。
??2001年，由于一直承受游客劇增后帶來的各種負面影響，而旅游收入并沒有隨之大幅提高，關(guān)于宏村旅游資源產(chǎn)權(quán)歸屬的爭論導(dǎo)致宏村村民與政府矛盾加深和激化。當(dāng)年，宏村村民聯(lián)名將黟縣縣政府作為被告，北京中坤集團和黃山京黟旅游總公司作為第三人告上法庭，但法院未予受理。后經(jīng)多方協(xié)調(diào)，自2002年起，宏村旅游門票分配作了調(diào)整，并沿用至今。全部門票收益中，中坤京黟公司占67%，地方占33%，其中向縣政府上交20%，作為文物保護基金(用于整個黟縣的古民居保護)，鎮(zhèn)政府占5%，村民占8%(含村截留部分)。
??此外，當(dāng)?shù)卮迕裼?00余戶在從事與旅游相關(guān)的生意，約占整個村總?cè)藬?shù)的83%，村民收入67%來自于旅游業(yè)。目前，宏村共有村民私人開辦旅館、飯店30多家，本村和鄰村客棧床位12000多個，各類攤點、商店300多個，景區(qū)內(nèi)外的商鋪共為當(dāng)?shù)靥峁┝?0000余個就業(yè)機會。
??四、帶給我們的啟示
??1、戰(zhàn)略方面：因為操作住宅項目的習(xí)慣，我們的思考落腳點經(jīng)常會落在“運營活動”層面，例如功能分區(qū)、物業(yè)組合、資源再造、價格實現(xiàn)等，確保局部利潤最大化等，但忽視了定位的獨特性、第一性。形成可持續(xù)競爭優(yōu)勢的一個原則是根據(jù)戰(zhàn)略定制運營活動。
??2、在開發(fā)區(qū)域選擇方面，如果當(dāng)?shù)匾延谐墒斓模暶h播的標(biāo)志性旅游項目，而擬建項目在先天條件上又弱于原有項目，限于旅游地產(chǎn)項目的獨特性、第一性，則擬建項目很難具有可持續(xù)性。原生態(tài)的，開發(fā)強度較低，但具有一定自然人文資源稟賦的地區(qū)是進行旅游地產(chǎn)開發(fā)的首選地。
??3、產(chǎn)品方面：與住宅地產(chǎn)產(chǎn)品不同，旅游地產(chǎn)很難通過產(chǎn)品本身品質(zhì)提升實現(xiàn)成功占位，因此必須重新建立項目價值體系。唯一性、故事性是旅游地產(chǎn)項目能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵點，所以旅游項目要具備一些“故事性元素”，“故事”的精彩程度比產(chǎn)品品質(zhì)更重要。故事的設(shè)計一方面要以傳承的態(tài)度重構(gòu)當(dāng)?shù)氐娜宋?、景觀，而不是完全的再造；另一方面在前一原則下創(chuàng)造新的品類，在這一品類中建立第一性、唯一性。
??4、因地制宜處理好各方利益分配關(guān)系對于旅游地產(chǎn)項目至關(guān)重要。
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