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來源：今日頭條
1 秀麗東方被拆
2018年7月11日，成都迎來57年來最大的一次降雨，暴雨掩埋了成都大部分低洼區(qū)域。當(dāng)天凌晨6點(diǎn)，備受關(guān)注的秀麗東方被拆掉，川西特色的灰瓦、木梁、白墻、茅草屋檐在鋼筋鐵臂的揮舞下化為廢墟，任憑大雨沖刷。
被譽(yù)為成都最美后花園的秀麗東方為啥在消費(fèi)者痛惜聲中被拆掉，投資方需要注意大坑比較多，因?yàn)橐徊恍⌒?，心血就會化成烏有?/span>
2 秀麗東方的來龍去脈
2011年，成都市農(nóng)錦集體資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（錦江區(qū)政府平臺公司）與秀麗東方開發(fā)者簽訂了《錦江區(qū)198農(nóng)用地流轉(zhuǎn)協(xié)議》，將面積約1250畝的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)給企業(yè)方，流轉(zhuǎn)期限為2011年4月1日起至2028年3月30日，流轉(zhuǎn)期滿后自動續(xù)租。之后，荒草遍地的雜亂區(qū)域，在投資方一點(diǎn)點(diǎn)努力下，投資約6億元，將秀麗東方呈獻(xiàn)給成都市民，隨著各類活動的舉辦，休閑內(nèi)容的不斷豐富，秀麗東方逐漸成為近郊游的目的地。2017年4月，秀麗東方更是宣布永久免門票，人氣更是火爆，日均客流量達(dá)萬人。2018年全年預(yù)計(jì)500萬人次，但到了5月，秀麗東方閉園謝客，7月，幸福場被拆?，F(xiàn)在，500萬客流量只剩下理論上。
3 秀麗東方為何如此“秀”
01 交通區(qū)位優(yōu)越
秀麗東方位于成都南三環(huán)和四環(huán)之間，緊鄰3.5環(huán)錦江大道，四面八方的客流都可以快速抵達(dá)，能在主城區(qū)內(nèi)擁有一千多畝的土地發(fā)展休閑旅游產(chǎn)業(yè)，在成都找不到太多這樣的地塊。
02 管理有方，同行襯托的更優(yōu)秀
秀麗東方所處的成都東南區(qū)域，早在2004年，錦江區(qū)政府主導(dǎo)打造的鄉(xiāng)村旅游區(qū)域，國家AAAA級景區(qū)，五朵金花橫空出世，花鄉(xiāng)農(nóng)居、幸福梅林、東籬菊園、荷塘月色、江家菜地，吸引成都市民蜂擁而至，周末經(jīng)常堵車為患。但隨著時間推移，消費(fèi)者需求在不斷發(fā)生變化，五朵金花主要開發(fā)者為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，單個產(chǎn)品多為幾畝到幾十畝地，提供的休閑產(chǎn)品品質(zhì)不統(tǒng)一，難免良莠不齊，有些農(nóng)家樂已逐漸被消費(fèi)者拋棄。
秀麗東方有一千多畝地，有企業(yè)統(tǒng)一打造，統(tǒng)一管理和運(yùn)營，環(huán)境漂亮，一年四季皆有景，休閑功能豐富（親子、婚慶、商演、美食、近郊、趕場、音樂），特別適合近郊一日游，加上組織各式各樣的活動，人氣逐漸旺盛，尤其是2017年免門票后，秀麗東方相比于五朵金花，優(yōu)勢更加明顯。
4若隱若現(xiàn)的坑
在分析被強(qiáng)拆之前，先看兩個文件。2010年，《國土資源部農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕155號），文件指出： 在以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項(xiàng)目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)，涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍，按非農(nóng)建設(shè)用地管理。確需建設(shè)的，必須符合土地利用規(guī)劃，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。
2014年10月，《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》國土資發(fā)〔2014〕127號，文件要求：以下用地必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理：經(jīng)營性糧食存儲、加工和農(nóng)機(jī)農(nóng)資存放、維修場所；以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂；以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。
根據(jù)秀麗東方官方解釋，農(nóng)業(yè)旅游用地中，相關(guān)部門可以占總面積3%的用地作為附屬設(shè)施用地，而錦江區(qū)在招商引資時承諾的給予投資方的附屬設(shè)施配套用地指標(biāo)卻遲遲不能兌現(xiàn)，投資方先后多次找到區(qū)上相關(guān)單位和部門匯報(bào)情況，申請落實(shí)政策，不給任何文字回復(fù)，得到的口頭回復(fù)是先搞起來再說。
文旅產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，一般位于城市區(qū)規(guī)劃范圍外，在城市用地指標(biāo)都不能滿足的當(dāng)下，文旅項(xiàng)目要獲取合法的建設(shè)用地指標(biāo)，相當(dāng)困難。
不少企業(yè)開發(fā)旅游用地時，經(jīng)常打擦邊球，比如浙江某企業(yè)在農(nóng)業(yè)用地上架空，修建空中樓房，為了保證在耕地內(nèi)“農(nóng)地農(nóng)用”，如果嚴(yán)格按國土法執(zhí)行，這棟建筑無疑是違法的。
秀麗東方的所在區(qū)域，城市規(guī)劃的用地性質(zhì)為綠地，受制于現(xiàn)有的法律法規(guī)，要在城市綠地里批建設(shè)用地指標(biāo)，沒幾個官員愿意承擔(dān)潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。但政府又要招商引資，要發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，對于打擦邊球的行為，只要不過分，都是睜一只眼閉一只眼。對于企業(yè)要簽白紙黑字的審批合同，他們也只好口頭上同意，簽字是不可能的。所以，秀麗東方在園區(qū)內(nèi)建設(shè)了幸福場（餐飲一條街）、半坡火鍋、婚宴大廳等永久建設(shè)設(shè)施。
根據(jù)國土資源部出臺的兩個文件，秀麗東方經(jīng)營的永久建設(shè)用地，沒有建設(shè)用地指標(biāo)，非法無疑。按理說，如果之前就被官方認(rèn)定違法，為啥建設(shè)時沒被阻止，而且還運(yùn)營的這么紅火，沒有官方的默許，投資方也不敢砸下幾個億的真金白銀。這有點(diǎn)類似于《我不是藥神》的困境，藥企要維護(hù)專利權(quán)益，賣高價藥無可指責(zé)，患者要活命，買仿制藥也不忍心指責(zé)。政府最需要做的是零關(guān)稅，納入社保，保全雙方利益。
因?yàn)樾沱悥|方所在區(qū)域要建設(shè)新機(jī)場高速、成自高鐵等交通干道，秀麗東方的命運(yùn)發(fā)生巨大轉(zhuǎn)折，被拆掉已是既成事實(shí)。
官方回應(yīng)：
秀麗東方生態(tài)文化園區(qū)位于錦江區(qū)錦江大道濕地路，臨靠白鷺灣生態(tài)濕地公園。2016年5月以來，四川秀麗東方投資管理有限公司未經(jīng)國土、規(guī)劃等相關(guān)職能部門批準(zhǔn)，擅自占用耕地修建“幸福場”等建（構(gòu)）筑物近萬平方米，國土、規(guī)劃和屬地政府均多次口頭和書面告知其擅自修建行為系違法行為，多次責(zé)令停止違法修建行為，但該企業(yè)均不予理會，繼續(xù)其違法行為，相關(guān)部門依法啟動相關(guān)執(zhí)法程序。
四川秀麗東方投資管理有限公司在秀麗東方生態(tài)文化景區(qū)（幸福村三組、五組、七組、八組、九組，駙馬村五組）內(nèi)修建了房屋及建（構(gòu)）筑物，經(jīng)成都市規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)督局核實(shí)認(rèn)定，該房屋及建（構(gòu)）筑物違反了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定，屬違法建設(shè)，存在嚴(yán)重安全隱患，成都市規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)督局已于2016年12月30日分別對上述范圍內(nèi)違法建設(shè)做出強(qiáng)制拆除決定。成都市規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)督局于2016年12月29日函告錦江區(qū)人民政府，要求配合其執(zhí)行強(qiáng)制拆除決定（成規(guī)監(jiān)函〔2016〕658號）。
成都市錦江區(qū)政府辦公室
農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批指農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的審批權(quán)限和審批程序。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地流程
一、預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設(shè)用地后，應(yīng)首先向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項(xiàng)規(guī)劃。
▲規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。
▲如該建設(shè)項(xiàng)目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項(xiàng)目目錄》，則地方人民政府批準(zhǔn)提供建設(shè)用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準(zhǔn)手續(xù)。
▲如該建設(shè)項(xiàng)目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項(xiàng)目目錄》，則在禁止期限內(nèi)，土地行政主管部門不受理其建設(shè)項(xiàng)目用地報(bào)件，各級人民政府也不批準(zhǔn)提供建設(shè)用地。
二、編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證
確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進(jìn)行和編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《選址意見書》。用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費(fèi)。
▲其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動失效。
三、提出用地預(yù)審申請
用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預(yù)審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》。
▲建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。已經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目，如需對土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請預(yù)審。
▲建設(shè)用地單位申請預(yù)審，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
1.建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請表(該表由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定);
2.預(yù)審的申請報(bào)告，內(nèi)容包括：擬建設(shè)項(xiàng)目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補(bǔ)充耕地初步方案;
3.需審批的建設(shè)項(xiàng)目還應(yīng)提供項(xiàng)目建議書批復(fù)文件和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目建議書批復(fù)與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告合一的，只提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
▲如建設(shè)項(xiàng)目涉密軍事項(xiàng)目或是國務(wù)院批準(zhǔn)的特殊建設(shè)項(xiàng)目用地的，建設(shè)用地單位可直接向國土資源部提出預(yù)審申請。
▲國土資源局在自受理預(yù)審申請或者收到轉(zhuǎn)報(bào)材料之日起二十日內(nèi)，完成審查工作，并出具預(yù)審意見。二十日內(nèi)不能出具預(yù)審意見的，經(jīng)負(fù)責(zé)預(yù)審的國土資源局負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長十日。
四、預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地
用地單位憑《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》向建設(shè)部門、環(huán)保局等辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項(xiàng)審批費(fèi)用。
▲環(huán)境保護(hù)部門根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》和(86)國環(huán)字第003號《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行審批。
▲某些建設(shè)項(xiàng)目，還需要報(bào)勞動行政部門依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目(工程)勞動安全衛(wèi)生預(yù)評價管理辦法》予以審批。
五、提出項(xiàng)目用地的正式申請
用地單位再持以上審批文件，向原預(yù)審的國土資源局提出項(xiàng)目用地的正式申請。
六、各級政府審批
國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。
▲能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等確需單獨(dú)選址建設(shè)的項(xiàng)目，在《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》(國發(fā)〔2004〕24號)實(shí)施前批準(zhǔn)立項(xiàng)的，仍按原規(guī)定報(bào)批用地;實(shí)施后，屬國務(wù)院、國家發(fā)展改革等部門或省級人民政府批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn);除此之外的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報(bào)省級人民政府批準(zhǔn)，其中征收土地面積超過省級批準(zhǔn)權(quán)限的，土地征收必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn);建設(shè)項(xiàng)目確需占用基本農(nóng)田的，必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。
▲其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補(bǔ)充耕地方案;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。
七、辦理征地手續(xù)
由國土資源局具體負(fù)責(zé)對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行征用，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。
▲其中，征用土地的各項(xiàng)補(bǔ)償，應(yīng)在征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動工用地。如征用農(nóng)村集體土地，征地補(bǔ)償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付。
▲國家征用土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。
▲征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
▲征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。
▲每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。
八、領(lǐng)取用地批準(zhǔn)文件
國土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案，在征地的補(bǔ)償、安置補(bǔ)助完成后，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
九、繳納出讓費(fèi)，獲得土地適用權(quán)
土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關(guān)規(guī)定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費(fèi)用。
十、開始建設(shè)適用土地
簽訂合同并按約繳納費(fèi)用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)，用地單位即可辦理建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)審批手續(xù)予以施工建設(shè)。
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